Перепланировка (ч.4) Балкон, огражденный законом

Специалисты утверждают, что в 95 процентах приобретаемых квартир владельцы стремятся улучшить условия для проживания. И как бы архитекторы не приспосабливали жилье к нуждам человека, явление это не изживается – ни в старых «типовушках», ни в благоустроенных современных квартирах. Едва ли не самая острая борьба жильцов с государством идет обычно за балкон (лоджию). Жители России уже многие десятки лет отстаивают свое право при помощи остекления и других нехитрых приемов превращать территорию балкона в дополнительную «полезную площадь». Особенно актуален этот вопрос для малогабаритных квартир.

Если раньше жильцы управлялись в основном кустарными, доморощенными методами, то сейчас на рынке появилось множество фирм, специализирующихся на подобного рода услугах. Обустройство балкона включает в себя, как правило, монтирование рам, гидроизоляцию, обшивку стен деревянными панелями, настил пола, утепление, освещение, изготовление встроенных шкафов и полок, крыши или козырька, а также увеличение объема балкона (лоджии). Кстати, этими понятиями обозначают совершенно разные типы конструкций. Балкон – открытая площадка с ограждающими конструкциями по периметру. Лождия представляет собой открытую с одной стороны нишу на фасаде здания. Как правило, она имеет капитальные стены, потолок и пол. С технической точки зрения переоборудовать и остеклить лоджию гораздо проще.

Качественно остекленный, «окультуренный» балкон можно хорошо использовать: летом, распахнув рамы, распивать чаи в прекрасном обществе роз и лилий. В холодное время года можно обустроить здесь зимний сад и приглашать гостей в «зеленую гостиную». Если грамотно продумать систему встроенных шкафов, может получиться вместительная и удобная, но при этом компактная кладовая. Да мало ли! Наконец, остекленная балконная конструкция весьма эффективно защищает квартиру от шума, уличной пыли и сквозняков.

Еще лет десять-пятнадцать назад остекленный балкон считался «потаканием собственническим инстинктам», и власти с ним беспощадно боролись. Сегодня при всей распространенности и популярности в народе этой формы индивидуального строительства, она по-прежнему не в ладах с законом. Все дело в противоречиях, которые содержат законодательные акты, регламентирующие остекление балкона (лоджии). Например, закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы», принятый 29 сентября 1999 года, категорически запрещает «мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов». А подписанный мэром столицы документ № 378-РМ от 11 апреля 2000 года – «Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» – остеклять балконы не запрещает. Как это обычно бывает, имеющиеся противоречия передают полную власть в руки чиновника, которому поручен надзор за соблюдением закона. В разных московских округах подход к проблеме остекления может быть диаметрально противоположным. А как он, чиновник, поступит в каждом конкретном случае – «тайна сие есть великая».

И все же санкционировать такое переоборудование, как и любую другую перепланировку, необходимо. Чтобы понять, в каких зонах ответственности лежит ваш маленький балкончик или большая лоджия, назовем инстанции, чьи разрешения необходимо получить, и какие разделы проекта лежат в их компетенции.

РОГПН (районный отдел государственного пожарного надзора УВД) – рассматривает вопросы, связанные с выполнением противопожарных норм при производстве строительных работ, использовании в строительстве материалов, учитывающих степень огнестойкости здания, а также все вопросы, связанные с безопасностью проживания и возможностью эвакуации проживающих в случае возникновения пожара. В этой организации вам сообщат, что остекление балконов и лоджий, предназначенных для эвакуации при пожаре (они оборудованы люками и лестницами), не допускается. Балконы, расположенные выше 9-го этажа, остеклять также не следует.

ЦГСЭН (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора округа) – рассматривает вопросы соблюдения проектом санитарных норм. Например, соблюдение норм минимальных размеров помещений, баланса площадей квартиры до и после перепланировки, функционального назначения помещений, их освещенности, наличия гидро-и пароизоляции в санузлах, норм отопления и вентиляции. Эта организация может выставить вам претензии, если вы превращаете балкон в ванную или кухню. Кроме того, остекление не должно препятствовать поступлению в квартиру естественного света, а потому затененные и зеркальные стекла устанавливать не рекомендуется.

ГРЭП (государственное ремонтно-эксплуатационное предприятие) для более простого понимания – бывший ЖЭК или РЭУ, является подразделением ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика территориального управления). Решает вопросы, связанные с текущей эксплуатацией здания, отоплением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией, частично газо-и электроснабжением, (только в тех случаях, когда нет необходимости увеличения электрической мощности или переноса приборов газоснабжения, о которых будет сказано отдельно). ГРЭП может воспротивиться перенесению на остекленный балкон инженерных коммуникаций, а также самому остеклению, если сочтет, что оно мешает текущей эксплуатации.

АПО (Архитектурно-планировочный отдел территориального управления или Архитектурно-планировочное управление округа) контролирует изменения фасадов здания (соблюдение цвета и конфигураций оконных переплетов, остекление балконов и лоджий, изменения рисунка балконных ограждений), проверяет соответствие проекта Строительным нормам и правилам (СНиП), рекомендует те или иные дополнения и изменения. АПО особенно не любит выносы ограждающей конструкции. Многие фирмы, несмотря на существующие запреты, предлагают увеличить внутренний объем балкона. Это обычно производится так: на парапете балкона (лоджии) укрепляются металлические кронштейны, на которых фиксируется подоконная доска. На подоконной доске устанавливаются рамы остекления. Обычно балконную конструкцию на уровне подоконника «выдвигают» на улицу на 10–50 см. Такое наращивание площади визуально увеличивает балкон, сам же он становится выпуклым и нависает над фасадом. Это меняет архитектурный облик здания, власти могут заставить вернуть все в первоначальный вид.

ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика Территориального управления), которой подчиняются несколько ГРЭПов, фактически выполняет те же функции, что и ГРЭП, только проект рассматривается инженерными службами более углубленно. На стадии данного согласования выдаются рекомендации по выполнению дополнительных видов работ, о которых проектировщик или Заказчик могут не догадываться. Например, обследование, прочистка и ремонт вентиляционных каналов и дымоходов. После получения разрешения МВК ДЕЗ обязана осуществлять технический контроль за процессом строительства, контролировать выполнение так называемых скрытых видов работ и составлять соответствующие акты.

Жилищная инспекция округа – в нее представляются все предыдущие согласования, Техническое заключение, Проект перепланировки. В случае если проект выполнен негосударственной организацией (ТОО, ООО, ЗАО, например), то требуется рецензия государственного института на соответствие проекта нормам СНиП и Жилищным нормам. Проверив все представленное, Инспекция выдает свое согласование для МВК, либо возвращает все документы для уточнения. Иногда рекомендует получить согласие владельцев всех прилегающих квартир.

МВК (Межведомственная комиссия территориального управления районной Управы, или Префектуры Округа) – является последней инстанцией по получению Разрешения. Именно ее решение и является результатом прохождения всех вышеперечисленных инстанций. На руки владельцу выдается выписка из протокола МВК и копия постановления Управы района или Префектуры округа.

Согласование планировки необходимо прежде всего самим владельцам квартиры. Это поможет вам в будущем избежать возможных опасных аварий инженерных систем, неприятных визитов официальных лиц из вышеназванных инстанций, недовольства соседей или судебных разбирательств с ними. Если придется продавать квартиру, вы сможете сделать это без проблем. Труд по согласованию перепланировки доверьте тем, кто делает это быстро, грамотно и законно, то есть профессионалам.

Автор: Иванов Ю.Н.